Udržitelné stavebnictví se stává realitou - Jsou na to ale peníze?
Podívejte se na video. Vysíláním pro architekty, projektanty a další profesionály z oboru stavebnictví vás provede moderátorka a novinářka Michala Hergetová.
ROZHODNUTÍ O REVITALIZACI
Společenství vlastníků jednotek
Od 1.1.2014 platí zákon č. 89/2012 Sb. Nový občanský zákoník. Společenství vlastníků se jím řídí v těch ustanoveních, která jsou kogentní - donucující. V ostatních případech se řídí stanovami společenství. Společenství vlastníků má povinnost přizpůsobit stanovy novému zákonu do konce roku 2016.
O všech záležitostech, které se týkají společných částí domu (a to komplexní revitalizace jednoznačně je) rozhoduje shromáždění vlastníků poměrem uvedeným ve stanovách.
1) Společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.
2) Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu všetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru, vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.
Pozor!!! od 1.1.2014 §1208 písm. g) bod 3 NOZ
Do působnosti shromáždění patří udělování předchozího souhlasu k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru.
Bytová družstva
Od 1.1.2014 platí zákon č. 90/2012 Sb. O obchodních korporacích a družstvech. Bytová družstva se jím řídí v těch ustanoveních, která jsou kogentní - donucující, v ostatních případech se řídí stanovami družstva. Bytová družstva měla povinnost přizpůsobit stanovy zákonu o obchodních korporacích a družstvech do 30.6.2014.
V bytovém družstvu rozhoduje o záležitostech týkajících se společných částí (například v případě komplexní revitalizace bytového domu) členská schůze poměrem uvedeným ve stanovách.
TVORBA TÝMU
Revitalizace bytového domu je náročná a zodpovědná práce, je třeba vytvořit dobře fungující tým, který se o všechno postará, nachystá a zkoordinuje. Součástí týmu by měli být především členové výboru nebo členové představenstva . Je to z toho důvodu, že nesou odpovědnost (§159 NOZ péče řádného hospodáře) a také disponují podpisovým právem.
ODPOVĚDNOST STATUTÁRNÍCH ORGÁNŮ
§ 159 NOZ - péče řádného hospodáře
Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit při přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky.
TRESTNÍ ODPOVĚDNOST FIREM
Odpovědnost za celou akci však nenese pouze statutární orgán, ale také SVJ či Bytové družstvo jako právnická osoba a to dle zákona č. 418/2011 o trestní odpovědnosti firem.
zákon č. 418/2011, o trestní odpovědnosti firem
Tímto zákonem lze obvinit z trestného činu i právnickou osobu (tedy i společenství vlastníků nebo bytové družstvo)
Trestným činem spáchaným právnickou osobou je protiprávní čin spáchaný jejím jménem nebo v jejím zájmu nebo v rámci její činnosti, jednal-li tak
a) statutární orgán nebo člen statutárního orgánu, anebo jiná osoba, která je oprávněna jménem nebo za právnickou osobu jednat
b) ten, kdo u této právnické osoby vykonává řídící nebo kontrolní činnost, i když není osobou uvedenou v písm. a),
c) ten, kdo vykonává rozhodující vliv na řízení této právnické osoby, jestliže jeho jednání bylo alespoň jednou z podmínek vzniku následku zakládajícího trestní odpovědnost právnické osoby, nebo
d) zaměstnanec nebo osoba v obdobném postavení (dále jen ,,zaměstnanec“) při plnění pracovních úkolů, i když není osobou uvedenou v písmenech a) až c)
Týká se trestných činů jako jsou například
vydírání (§175 trestního zákoníku), podvod (§209 trestního zákoníku), pojistný podvod (§210 trestního zákoníku), úvěrový podvod (§211 trestního zákoníku), dotační podvod (§212 trestního zákoníku), zkrácení daně, poplatku a jiné obdobné povinné platby (§240 trestního zákoníku), neodvedení daně, pojistného na sociální zabezpečení a jiné obdobné povinné platby (§241 trestního zákoníku), nesplnění oznamovací povinnosti v daňovém řízení (§243 trestního zákoníku), zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění (§254 trestního zákoníku), porušení autorského práva, práv souvisejících s právem autorským a práv k databázi (§270 trestního zákoníku), příjetí úplatku (§331 trestního zákoníku), podplácení (§332 trestního zákoníku).
Za trestný čin lze právnické osobě uložit tyto tresty:
zrušení právnické osoby, propadnutí majetku, peněžitý trest, propadnutí věci nebo jiné majetkové hodnoty, zákaz činnosti, zákaz plnění veřejných zakázek, účasti v koncesním řízení nebo veřejné soutěži, zákaz přijímání dotací a subvencí, uveřejnění rozsudku.
SPRÁVNÝ POSTUP
Riziko je obecně pravděpodobnost výskytu nežádoucí události s nežádoucími následky. Těmto nežádoucím událostem se lze částečně, někdy i zcela vyhnout, pokud budeme dodržovat správný postup.
U takových velkých akcí jako je rekonstrukce bytového domu nastávají problémy skoro vždy. Je to normální, není třeba se jich bát, ale umět je vyřešit. Ze zkušenosti víme, že žádný problém není tak komplikovaný, aby se nedal zvládnout. Je pouze zapotřebí se jím zabývat včas.
Pokud chcete, aby celá rekonstrukce dopadla dle vašich představ, je zapotřebí rekonstrukci bytového domu provést komplexně a dodržet určitá pravidla, jedině to vám zaručí návratnost investic.
- průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
- projektová dokumentace
- výběrové řízení
- rozpočet
- smlouva o dílo
- technický dozor stavebníka
- koordinátor bezpečnosti práce
- převzetí díla a kolaudace
ROZSAH OPRAV
V první řadě je důležité si uvědomit, jaké všechny opravy Váš dům potřebuje. Nejjednodušší způsob je vzít papír a tužku, projít dům od sklepa až na půdu a sepsat si všechno, co je na domě špatně.
Až budete mít kompletní seznam oprav, je třeba se zamyslet. Rekonstrukci můžete udělat buď komplexně a najednou, to však ve většině případů zahrnuje úvěr, nebo můžete opravy dělat postupně tak, jak si na ně našetříte. Komplexní rekonstrukce je jednoznačně lepší řešení. Dům budete mít opravený najednou a úvěr lze v současné době nastavit takovým způsobem, aby dům (obyvatele) nijak výrazně nezatížil do budoucna. Výhody komplexní rekonstrukce pociťujete ihned, od úspor na teple po bonus ve formě dotace. Díky komplexní rekonstrukci také nedochází k polovičatým řešením a často špatně uspořádaným dílčím opravám, které ve výsledku stojí mnohonásobně více peněz a nepřináší žádný velký užitek. Představte si například kolikrát budete muset nechat dělat průkaz energetické náročnosti, pokud budete zateplovat postupně, kolikrát budete stavět a platit lešení? A to nemluvím o pohodlí, které vám zničí staveniště, dělníci, stavební stroje, které se budou střídat po několik let.